¿Porqué no consigo vender mi inmueble?

Si tienes un inmueble y llevas más de 4 meses sin venderlo, es posible que tengas un problema. Puede que no haya una causa principal y que sea la suma de pequeñas partes unidas.

Aquí te explicamos algunos de los motivos más comunes.

1.- Difusión insuficiente: ¿Qué plan de marketing has seguido?

Para vender lo fundamental es encontrar a la demanda. Cuantos más interesados encontremos, más posibilidades de vender a mejor precio.

Por eso, no basta con poner algunos anuncios en los portales inmobiliarios, ya que estos están diseñados para que las inmobiliarias que más invierten tengan toda la visibilidad y el resto… poco a poco los van tapando.

Esto no significa que los portales no cumplan una función importante, sino que hay que invertir en anuncios destacados, posicionamiento y cumplir sus requisitos para lograr visibilidad.

En cuanto a los carteles en la vivienda o en escaparates, lo sentimos mucho, pero hace tiempo que este tipo de publicidad quedó obsoleta. Hoy en día esto sirve tan sólo para dar publicidad a las inmobiliarias. Los interesados que llegan por estos medios son escasos y de muy baja calidad.

Pero hay muchas más opciones fuera de los portales inmobiliarios, ya que existen herramientas para encontrar al interesado fuera del circuito de portales inmobiliarios, mediante el uso de la huella digital. De este modo, podemos mostrar nuestro anuncio en solitario al interesado, de modo que destacaremos en exclusiva y nos ayudará a obtener un mejor precio.

2.- ¿Realmente estás mostrando la mejor versión de tu inmueble?

También es muy común ver inmuebles con desorden, objetos personales o incluso suciedad. Vender un inmueble se parece a acudir a una boda: Tienes que vestirlo con tus mejores galas, ya que el resto intentará hacer lo mismo.

Por eso, antes de hacer las fotos, limpia a fondo, ordena todo lo que puedas y despersonaliza si es posible. Aunque no lo parezca, ese cuadro de tu abuelo al que quieres tanto puede incomodar a alguien que no lo conozca. Lo mismo pasa con objetos religiosos o incluso futbolísticos.

Y en cuanto a la decoración, que sea lo más simple posible. Si tienes una colección de 500 muñecas de porcelana, a ti te pueden encantar, pero es posible que a otro le intimiden.

Recuerda hacer las fotos a la hora en la que más luz tenga tu inmueble, a ser posible usa una cámara reflex con gran angular, para abrir los espacios (Ojo con no deformarlos). Sabemos que hay teléfonos que hacen fotos estupendas, pero el resultado no llega donde llegan estas cámaras.

Otro elemento que ayuda de manera notable es el video. Planifica qué vas a mostrar y usa un estabilizador de imagen, ya que por muy bueno que sea tu teléfono, no podrás evitar el temblor como en una película de las malas…

Además, el vídeo es el arma más poderosa para realizar una campaña usando la huella digital.

En este ejemplo, vemos el mismo salón fotografiado con un móvil en un día nublado y otra con un gran angular, en un día soleado. La sensación de espacios, luminosidad y colores es completamente distinta, y ayudará a generar más posibles interesados.

3.- ¿Cómo has fijado el precio? Te daremos un indicador para saber si es correcto

Si los dos primeros pasos son correctos, el siguiente factor en importancia es el precio. En el caso de que se haya valorado en base a anuncios, casi con total seguridad que tendrás un problema de sobreprecio.

La manera más precisa de saber si el precio es el problema, nos la dará el número de visitas físicas al inmueble. En el caso de viviendas, 3-4 visitas al mes será un mínimo razonable. Si no se llega, sin duda habrá que rebajar el precio.

Hay una excepción a la regla de las visitas, y se trata de posibles «taras» del inmueble o, simplemente, la creación de sobre expectativas.

En el primer caso, si tenemos visitas y no se vende, seguro que hay un problema en el que las visitas coinciden y nos dará la «tara» que impide la venta. Puede ser la luminosidad, o la zona, o los materiales… Es fundamental preguntar para identificar problemas.

El segundo caso, las sobre expectativas, se deben a que se ha abusado de los filtros y retoques en la foto o el video, o que se han hinchado las características o metros del inmueble, incluyendo zonas comunes o elementos que no corresponden. Esto genera una sensación de engaño en el interesado, que automáticamente descartará la compra.

4.- El problema no es tu inmueble, son las alternativas cercanas

Una vez descartados los motivos anteriores, el problema puede ser externo a tu inmueble. Es decir, que en ocasiones puedes pensar que eres competitivo en tu zona, pero no tienes en cuenta las alternativas que barajan los interesados.

Por ejemplo, hoy (Enero de 2023) es muy habitual encontrar decenas de viviendas en muy buen estado en Pinar de Jalón superando los 200.000€, sin embargo, las ventas raramente superan este importe. Esto se debe a la abundancia de obra nueva cercana, que parte de los 220.000€ para inmuebles de similar tamaño.

La obra nueva es, en cualquier zona de Valladolid, un tope insuperable para cualquier vivienda, ya que además del hecho de poder estrenar el inmueble, las construcciones actuales superan ampliamente en materia de aislamientos y eficiencia energética a las anteriores, por lo que los interesados se decantan por la obra nueva ante precios similares.

5.- Es duro decir esto, pero… puede que el mercado este muerto o mal herido

Si has descartado todo lo anterior, la última posibilidad es la peor de todas, ya que tiene difícil solución, y te obligará a malvender el inmueble.

En Valladolid hay tipos de inmueble o poblaciones donde no existe un mercado regular, es decir, que no hay interesados o, si los hay, son esporádicos y sólo compran si ven la oportunidad.

Por ejemplo, en pueblos alejados de Valladolid capital y con pocos habitantes, puede haber inmuebles estupendos que no encuentran comprador. Sencillamente, se debe a que si el pueblo decrece en población, cada vez habrá menor demanda y cada vez más esporádica.

Esto también sucede con inmuebles de uso específico, como naves ganaderas en casco urbano.

En cualquier caso, si tienes un problema, en AFIN podemos asesorarte desde años de experiencia con todo tipo de inmuebles. Dinos cual es tu caso y seguro que tenemos la respuesta para ayudarte.