El Ayuntamiento de Valladolid ha anunciado recientemente su intención de aprobar a través del (VIVA) su plan Alquiler Valladolid (ALVA) para sacar en alquiler la inmensa bolsa de viviendas vacías que existen en nuestra ciudad. Sin embargo, las cifras que manejan en este borrador son muy pobres, no solucionan el mayor temor de los propietarios de estos inmuebles y tiene una difícil viabilidad a largo plazo. Veremos porqué.

El plan de Alquiler Valladolid (ALVA) arroja cifras irrisorias

Según los propios datos publicados por el Ayuntamiento, se cifran en 17.000 los inmuebles vacíos existentes en nuestra ciudad. Para frenar la escalada de precios de alquiler, es evidente que la puesta en circulación de más viviendas en alquiler es la única solución para combatirla, sin embargo, el plan no va a suponer un impacto relevante para evitarlo.

En base a sus propios cálculos, pretenden conseguir alrededor de 150 alquileres mediante este sistema, lo que supone menos del 1% del stock de este tipo de viviendas. Suponiendo que este objetivo se logre, el impacto sobre el mercado de alquiler será mínimo, ya que supone la puesta en circulación de entre 12 y 13 viviendas mensuales, lo que para un mercado como el de Valladolid es muy insuficiente.

El plan de viviendas vacías en alquiler tampoco aclara si garantiza el cobro y los daños

Dentro de los beneficios que este plan de Alquiler Valladolid ofrece a los propietarios, se incluye la gestión del cobro garantizando la puntualidad del mismo, pero nada se dice de lo que realmente preocupa a los propietarios ¿Qué pasa en caso de impago? ¿Y si hay daños? Y si hay que desahuciar al inquilino ¿Qué pasa con estos gastos?

Nada se dice de estas tres piezas clave, que son el detonante para que quienes tienen un piso cerrado lo cedan en alquiler, es decir, los beneficios que ofrecen no se orientan a vencer el miedo de los propietarios, que es lo que realmente cierra miles de puertas en alquiler.

Poca viabilidad de este programa de alquiler en el largo plazo

Analizando el presupuesto anual asignado a este programa, cifrado en 230.000€ y el número de viviendas que se han marcado como objetivo (Recordemos, 150), supone un coste anual por vivienda de 1.500€ para el primer año. Este coste debería ser inferior en años sucesivos, pero es evidente que con el paso de los años el presupuesto que requerirá el programa se elevará sensiblemente, tanto por su compromiso de asumir el 25% del importe del alquiler del inquilino, como por las deducciones ofrecidas al propietario que supone un menor ingreso al consistorio.

Además, el límite de alquiler establecido en 450€ mensuales o 5€/m2 es muy bajo, por lo que la gran cantidad de inmuebles del centro (Que suelen ser habitualmente de gran tamaño) quedan tremendamente penalizados, al igual que aquellas viviendas que tengan una baja antiguedad, tengan una buena ubicación o estén recientemente reformadas y amuebladas.

Seguridad para el alquiler de viviendas

¿El programa ALVA puede incentivar la burbuja en el mercado de alquiler?

La respuesta es sí, ya que se puede dar la paradoja de que en zonas donde los pisos son más económicos, como Rondilla o Delicias, sus propietarios salgan beneficiados con precios por encima del mercado, especialmente en casos de pisos antiguos y sin ascensor, donde 5€/m2 es muy, muy elevado.

Necesitarán profesionales con experiencia para realizar una correcta valoración de los inmuebles y, según indican, la gestión será interna desde VIVA, por lo que esperamos que hagan su labor de manera correcta o pueden causar más perjuicio que beneficio al mercado, ya que este programa beneficiará a un porcentaje bajísimo de propietarios e inquilinos, mientras que si se incentiva la burbuja miles de inquilinos se verán perjudicados.

¿Existen alternativas de alquiler desde el sector privado? Si las hay ¿Porqué no funcionan?

Desde el sector privado existen alternativas tan fiables como desconocidas que podrían poner en circulación grandes cantidades de viviendas en alquiler, pero su conocimiento por parte de la ciudadanía es muy limitado y confuso.

En AFIN inmobiliaria llevamos más de 10 años garantizando el cobro, los daños y posibles costes jurídicos. Primero mediante el programa REVIVAL de la Junta de Castilla y León y posteriormente con Custodio, el alquiler seguro. Con ellos aprendimos que para lograr vencer el miedo de los propietarios a alquilar sus viviendas de deben ofrecer garantías claras y tangibles. Por eso garantizamos el cobro, los daños sobre el mobiliario y el inmueble, así como todos los costes jurídicos a todos nuestros clientes.

Para ofrecer ventajas al inquilino, lo idóneo es ofrecerles protección contra posibles abusos y un mercado con una abundante oferta, lo que abarata la oferta y beneficia al conjunto. Los programas públicos de alquiler, como el ALVA, deben preocuparse más por reducir el precio de alquiler de manera generalizada que focalizarlo en unos pocos afortunados.

Evidentemente, no inspira la misma confianza una empresa privada que un organismo público, ni cuentan con el mismo poder de difusión. Además, las informaciones contradictorias que se reciben del sector, no ayudan a inspirar confianza, por lo que el efecto llamada de un programa público de alquiler es siempre superior aún cuando la protección ofrecida es inferior. Por supuesto, el coste de los servicios también es algo a tener en cuenta, pero para alquilar seguro es imprescindible contar con un respaldo.

Nuestra previsión sobre el futuro del programa Alquiler Valladolid (ALVA)

Aunque aún no se ha aprobado de forma definitiva, si finalmente arranca bajo las premisas ya publicadas, nuestra previsión es que generará una gran expectación, pero su stock de inmuebles se llenará de viviendas situadas en las zonas más económicas de Valladolid.

Dado su objetivo de 150 viviendas y presupuesto de 230.000€, o bien deberán realizar tasaciones muy por debajo del mercado para reducir el número de propietarios interesados (Ya hemos detectado muchos propietarios pendientes del inicio de este programa, por lo que la demanda les puede sorprender) o bien deben de dotar de una mayor eficiencia en términos de coste por vivienda, dado que el coste previsto en demasiado grande como para soportar un programa similar en el tiempo.

Antes que esta iniciativa del Ayuntamiento de Valladolid han habido muchas otras, con resultados decepcionantes. Mucho nos tememos que esta será una más, puesto que el articulado de este programa evidencia la ausencia de un asesoramiento por parte de profesionales del sector.

Hasta la fecha, ningún programa público de alquiler ha funcionado sin la intervención de profesionales del sector, y dado que el VIVA internalizará todo el proceso, creemos que será una declaración más de buenas intenciones que funcionará de espaldas a las reglas del mercado de alquiler y que terminará por fracasar.

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